【裁判要旨】

一、個別業(yè)主與建設單位在商品房買賣合同中關于排除前期物業(yè)服務合同內容的約定，對物業(yè)服務企業(yè)不發(fā)生效力，該業(yè)主依然應當受到前期物業(yè)服務合同的約束。

二、在確定前期物業(yè)服務合同關系中的物業(yè)費時，應充分考慮前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同在合同簽訂主體、價格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業(yè)主接受度、合同終止等方面存在的差異。在單個業(yè)主和業(yè)主團體均沒有機會參與前期物業(yè)服務合同磋商談判情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡，物業(yè)費計算應以前期物業(yè)合同物業(yè)費標準計算數額為基數，根據實際情況綜合認定。

最高人民法院民事判決書

（2022）最高法民再223號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：青島華仁物業(yè)股份有限公司，住所地山東省青島市市南區(qū)東海西路37號3137戶及3136-2戶。

法定代表人：解艷燕，該公司董事長。

委托訴訟代理人：趙中華，北京瀛和律師事務所律師。

委托訴訟代理人：莊宇聰，北京瀛和律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：恒豐銀行股份有限公司青島分行，住所地山東省青島市市南區(qū)東海西路29號。

負責人：侯傳和，該分行行長。

委托訴訟代理人：王曉明，北京初亭律師事務所律師。

委托訴訟代理人：趙雯，北京初亭律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：青島海逸天成商業(yè)管理有限公司，住所地山東省青島市市南區(qū)香港中路63號3棟3單元1103戶。

法定代表人：安明，該公司執(zhí)行董事兼總經理。

再審申請人青島華仁物業(yè)股份有限公司（以下簡稱華仁物業(yè)公司）因與被申請人恒豐銀行股份有限公司青島分行（以下簡稱恒豐銀行青島分行）、青島海逸天成商業(yè)管理有限公司（以下簡稱海逸公司）物業(yè)合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決，向本院申請再審。本院于2022年3月15日作出（2021）最高法民申6280號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人華仁物業(yè)公司的委托訴訟代理人趙中華、莊宇聰，被申請人恒豐銀行青島分行的委托訴訟代理人王曉明、趙雯到庭參加訴訟，被申請人海逸公司僅提交書面答辯意見，經傳票傳喚未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

華仁物業(yè)公司申請再審稱，華仁物業(yè)公司根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項規(guī)定申請再審，請求：1.依法撤銷山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決和濟南鐵路運輸中級法院（2019）魯71民初87號民事判決；2.查清事實，依法改判支持華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求；3.本案全部訴訟費用由恒豐銀行青島分行、海逸公司承擔。事實和理由：（一）一、二審判決適用法律確有錯誤。1.華仁物業(yè)公司系經依法選聘，且《海逸天成前期物業(yè)服務合同》（以下簡稱前期物業(yè)服務合同）經過主管部門備案，是合法有效的物業(yè)服務合同。2.恒豐銀行青島分行與海逸公司明確約定，恒豐銀行青島分行應按規(guī)定及時繳納水、電、物業(yè)費及相關費用。根據原《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業(yè)服務司法解釋》）第七條的規(guī)定，二被申請人均負有繳納物業(yè)服務費用義務。3.原一、二審法院不適用《物業(yè)服務司法解釋》，適用法律錯誤。該解釋第一條規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。4.華仁物業(yè)公司已提交證據證明《前期物業(yè)服務合同》合法有效，原一、二審法院要求華仁物業(yè)公司證明《前期物業(yè)服務合同》對恒豐銀行青島分行、海逸公司具有約束力，舉證責任分配有誤，不合理的加重華仁物業(yè)公司舉證責任。恒豐銀行青島分行、海逸公司未能提供否定前期物業(yè)服務合同關系存在的有效證據，應當承擔舉證不能的后果。（二）原一、二審法院認定的基本事實缺乏證據證明。1.海逸公司購買的案涉房屋不是一個整體，而是相互獨立的52套房屋，規(guī)劃用途為餐飲住宿、城鎮(zhèn)住宅，各自進行了不動產登記。該房屋與海逸天成項目其他房屋并無不同，都是海逸天成項目的組成部分，共同構成了一個完整的物業(yè)管理區(qū)域。原一、二審法院對此認定事實不清。2.海逸公司與環(huán)海公司簽訂52份《青島市商品房預售合同》，其《補充協(xié)議》第十一條明確海逸公司同意青島環(huán)海凱萊商務酒店有限公司（以下簡稱環(huán)海公司）指定華仁物業(yè)公司對除海逸公司購買范圍以外的區(qū)域進行管理服務。海逸公司已經明示接受華仁物業(yè)公司的物業(yè)服務，只是要求在購買的區(qū)域自行管理。該合同并未排除華仁物業(yè)公司對海逸天成項目共用部分的管理，原一、二審法院對此認定事實不清。3.案涉《青島市商品房預售合同》之《補充協(xié)議》關于排除《前期物業(yè)服務合同》效力的條款，侵犯了物業(yè)服務人和海逸天成項目其他業(yè)主的合法利益，依法應屬無效條款。4.華仁物業(yè)公司提供的物業(yè)服務的范圍針對的是海逸天成項目的共用部位和共用設施設備，并不包括恒豐銀行青島分行的辦公區(qū)域。海逸天成項目公共區(qū)域的保安、保潔、共用設施設備維護等工作一直以來由華仁物業(yè)公司負責，恒豐銀行青島分行、海逸公司享受華仁物業(yè)公司提供的物業(yè)服務，原一、二審法院對此事實認定不清。《前期物業(yè)服務合同》未能完全履行的根本原因在于恒豐銀行青島分行拒絕華仁物業(yè)公司在其封閉的海逸天成項目共有部分提供物業(yè)服務，華仁物業(yè)公司有權要求繼續(xù)履行該合同。（三）有新的證據，足以推翻原審判決。華仁物業(yè)公司委托北京展康物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司對海逸天成項目前期物業(yè)服務費用進行了評估，證明原審法院自行酌定的金額缺乏事實依據。

恒豐銀行青島分行辯稱，（一）海逸公司與開發(fā)商已在《青島市商品房預售合同》中約定排除了由華仁物業(yè)公司對海逸公司購買區(qū)域提供物業(yè)服務，華仁物業(yè)公司亦以實際行為表明其已同意由恒豐銀行青島分行自行進行物業(yè)管理，恒豐銀行青島分行不應再向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務費。1.案涉《補充協(xié)議》第十一條明確約定對《前期物業(yè)管理服務合同》進行變更，排除了華仁物業(yè)公司對海逸公司購買區(qū)域提供物業(yè)服務，因此海逸公司、恒豐銀行青島分行作為承租人均不受《前期物業(yè)服務合同》的約束。2.華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司未對案涉區(qū)域的共用部位及共用設備設施進行物業(yè)查驗與交接，華仁物業(yè)公司自始知曉案涉區(qū)域無需由其提供物業(yè)服務。3.在恒豐銀行青島分行入駐后至2019年1月之前，華仁物業(yè)公司從未向恒豐銀行青島分行主張過物業(yè)費，未對恒豐銀行青島分行委托第三方專業(yè)單位進行管理提出過異議，華仁物業(yè)公司已以實際行為表明其已同意由恒豐銀行青島分行自行對案涉區(qū)域進行物業(yè)管理。4.恒豐銀行青島分行自行委托第三方對案涉區(qū)域進行物業(yè)管理是基于銀行業(yè)對金融機構營業(yè)場所監(jiān)管的特殊要求，并非故意拒絕華仁物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務。（二）即使認為《前期物業(yè)服務合同》對海逸公司及恒豐銀行青島分行具有約束力，因華仁物業(yè)公司事實上僅提供了部分物業(yè)服務，原審判決根據華仁物業(yè)公司實際提供物業(yè)服務情況酌定物業(yè)服務費完全正確且公平合理，應當予以維持。1.海逸公司為案涉裙樓（六層會所除外）的唯一業(yè)主，恒豐銀行青島分行對該區(qū)域進行封閉并自行委托第三方進行物業(yè)管理并未影響其他業(yè)主對公共部位及共用設施的使用，未侵害其他業(yè)主的合法權益；設置閘機或門禁也不屬于建設行為，根本無需取得相關建設部門的審批手續(xù)。2.恒豐銀行青島分行已委托第三方自行對案涉區(qū)域所涉的相關公共部位及共用設施進行物業(yè)管理，在該范圍內華仁物業(yè)公司并未提供任何管理服務，恒豐銀行青島分行不應按照《前期物業(yè)服務合同》約定的標準向華仁物業(yè)公司支付全部物業(yè)服務費用。3.結合華仁物業(yè)公司實際提供物業(yè)管理服務的具體內容，原審法院酌定按照物業(yè)費收費標準實測價格的20%要求恒豐銀行青島分行支付物業(yè)服務費公平合理，應當予以維持。4.根據華仁物業(yè)公司再審提交的案涉52套房屋的不動產登記信息，案涉52套房屋的建筑面積共為16 270.63平方米，華仁物業(yè)公司原審計算恒豐銀行青島分行物業(yè)費時亦按照該面積計算。原審法院按照《房屋租賃合同》約定的租賃面積18 174.22平方米計算物業(yè)費計算標準是錯誤的，應當予以調整。（三）恒豐銀行青島分行并非惡意違約，不應向華仁物業(yè)公司支付違約金。華仁物業(yè)公司在《前期物業(yè)服務合同》的履行過程中未采取合理措施防止損失的進一步擴大，具有重大過錯，應對其損失自行承擔責任。退一步講，即使認為恒豐銀行青島分行應當支付違約金，因《前期物業(yè)服務合同》約定的違約金標準過高，已明顯高于華仁物業(yè)公司的實際損失，應當予以調減。華仁物業(yè)公司收取的違約金性質實為逾期付款利息，應按照中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）標準計算。恒豐銀行青島分行提交《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網點服務基本要求》、海逸天成大廈及有關附屬設施和管理圖片、有關票據等，用以支持其上述主張。

海逸公司提交書面答辯意見稱，海逸公司購買案涉物業(yè)時已明確拒絕接受《前期物業(yè)服務合同》內容，該合同不再適用于海逸公司購買范圍，海逸公司對購買范圍內的物業(yè)及附屬設施自行指定物業(yè)管理和服務。海逸公司購買案涉小區(qū)52套房屋，該52套房屋共同構成1-6層全部，并客觀上獨立于其他塔樓，為案涉小區(qū)全部商業(yè)用房或網點房，海逸公司與華仁物業(yè)公司之間對于物業(yè)管理服務內容及收費標準也未達成一致，也不存在物業(yè)服務的相關約定。請求在全面查清本案事實的基礎上，駁回華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求。

華仁物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1.判令恒豐銀行青島分行、海逸公司支付拖欠的綜合物業(yè)服務費6 883 546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期間）；2.判令恒豐銀行青島分行、海逸公司支付自合同約定應交納物業(yè)服務費之日起至實際給付之日止的違約金（暫計算至2019年6月30日為7 212 460.30元）。

一審法院認定事實：2013年9月6日，環(huán)海公司與青島華仁物業(yè)管理有限公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，環(huán)海公司選聘青島華仁物業(yè)管理有限公司對海逸天成項目提供前期物業(yè)管理服務。2014年10月14日，青島華仁物業(yè)管理有限公司變更企業(yè)名稱為青島華仁物業(yè)股份有限公司。2015年1月21日至24日，海逸公司與環(huán)海公司簽訂《青島市商品房預售合同》52份，購買位于青島市市南區(qū)東海西路29號的海逸公司商業(yè)裙樓G區(qū)1至5層、H區(qū)、S區(qū)1-6層的52套房屋。其中，合同第二十四條載明“甲方已選聘青島華仁物業(yè)公司對該房屋進行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》（見附件五）。因該房屋規(guī)劃用途為商業(yè)用房，甲乙雙方已簽訂了《業(yè)主臨時管理規(guī)約使用公約》（見附件五）。”合同補充條款第十一條關于物業(yè)管理的約定載明：“1.乙方確認甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務合同》及《業(yè)主臨時管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對除乙方購買范圍之外的區(qū)域進行管理服務。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時有權指定物業(yè)服務企業(yè)對乙方購買范圍內的物業(yè)及附屬設施進行管理和服務。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。3.物業(yè)服務費、電梯運行費的計算以建筑面積計算。4.乙方使用規(guī)劃用途為商業(yè)物業(yè)（辦公）的該房屋開展經營活動時，必須符合甲方的整體商業(yè)（辦公）規(guī)劃。”2015年1月21日，海逸公司與青島潤豐金石實業(yè)有限公司（以下簡稱潤豐公司）簽訂《授權委托書》，授權潤豐公司以海逸公司名義，辦理海逸公司所有的青島市市南區(qū)東海西路29號海逸天成項目商業(yè)裙房G區(qū)、H區(qū)、S區(qū)房屋的租賃事宜。2015年2月11日，潤豐公司與恒豐銀行青島分行簽訂《房屋租賃合同》，約定將青島市市南區(qū)東海西路29號商業(yè)網點G區(qū)1到5層、H區(qū)和S區(qū)1、2層及5、6層，面積為15 719平方米的商業(yè)網點租賃給恒豐銀行青島分行使用，租賃期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，潤豐公司與恒豐銀行青島分行簽訂補充協(xié)議（一）約定將位于青島市市南區(qū)東海西路29號商業(yè)網點S區(qū)3層、4層及附屬場地租賃給恒豐銀行青島分行使用，租賃期限自2017年6月15日至2027年6月14日。

涉案海逸天成項目物業(yè)交付后，華仁物業(yè)公司進行了相關的物業(yè)管理服務。恒豐銀行青島分行租賃海逸公司房屋并于2015年7月入駐，對涉案房屋相關區(qū)域的日常保安、保潔，及供水、供電、消防、電梯等附屬設施設備的維護保養(yǎng)，自行負責管理或采購了其他單位的物業(yè)服務。2019年1月，華仁物業(yè)公司向恒豐銀行青島分行發(fā)出催繳通知函及律師函，要求恒豐銀行青島分行支付物業(yè)服務費及逾期付款違約金。華仁物業(yè)公司與恒豐銀行青島分行、海逸公司就物業(yè)服務費的交納問題形成糾紛，遂提起本案訴訟。

一審法院認為，本案系物業(yè)服務合同糾紛。本案的焦點問題為：（一）華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司所簽訂的前期物業(yè)合同，對海逸公司和恒豐銀行青島分行是否具有法律約束力。（二）海逸公司、恒豐銀行青島分行是否應向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務費及違約金。

（一）關于案涉前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行是否具有法律約束力的問題。民事合同關系的成立以合同當事人達成意思表示一致為前提，一般而言，民事合同只對合同當事人主體具有法律上的約束力。《物業(yè)服務司法解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”房地產建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同，之所以能夠對原本不是合同當事人一方的業(yè)主產生法律約束力，系因建設單位與業(yè)主在訂立物業(yè)買賣合同時，依照法律規(guī)定和合同約定向業(yè)主明示了前期物業(yè)合同的相關內容，業(yè)主作出了接受該前期物業(yè)合同的明確承諾，或以簽訂物業(yè)買賣合同的行為作為接受前期物業(yè)合同約束的默示表示，也就是業(yè)主與建設單位之間有關于受前期物業(yè)合同約束的合意。

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。”本案中，雖然華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司依法訂立了涉案前期物業(yè)合同，并辦理了相關登記備案，但環(huán)海公司與海逸公司就涉案52套房屋訂立的商品房預售合同，在補充條款第十一條明確約定“1.乙方確認甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務合同》及《業(yè)主臨時管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對除乙方購買范圍之外的區(qū)域進行管理服務。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時有權指定物業(yè)服務企業(yè)對乙方購買范圍內的物業(yè)及附屬設施進行管理和服務。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。”從該補充條款的約定內容來看，海逸公司非但沒有作出接受前期物業(yè)合同約束的承諾，更是排除了對前期物業(yè)合同的適用，在環(huán)海公司同意下其對購買范圍內的物業(yè)及附屬設施自行指定物業(yè)管理和服務，僅同意環(huán)海公司指定的前期物業(yè)管理公司即華仁物業(yè)公司對海逸天成項目其他區(qū)域進行管理服務。據此，可以認定海逸公司并未作出接受涉案前期物業(yè)合同的意思表示，其與華仁物業(yè)公司之間未就爭議房屋所涉區(qū)域及附屬設施的物業(yè)管理服務內容及收費標準等事項達成一致。涉案前期物業(yè)合同不能當然對海逸公司產生法律上的約束力。

恒豐銀行青島分行作為金融機構，其經營場所的相關物業(yè)管理具有一定的特殊性。恒豐銀行青島分行租賃的海逸公司所有的52套房屋，規(guī)劃用途為商業(yè)和辦公樓，與海逸天成項目7至44層住宅及酒店公寓用途不同，在區(qū)域上亦有所區(qū)別。恒豐銀行青島分行在入駐涉案房屋后，自行負責或以海逸公司、恒豐銀行青島分行名義采購其他單位的物業(yè)服務，對該部分房屋及其所涉的走廊、門廳、樓梯間、電梯間、外墻等公共部位，進行了日常的保安、保潔管理，對附屬的供水、供電、電梯、消防等設施設備，進行了維護保養(yǎng)。在上述區(qū)域范圍內其并未接受華仁物業(yè)公司的管理服務。海逸公司、恒豐銀行青島分行在事實行為上，亦未表明其同意接受華仁物業(yè)公司對爭議房屋所涉區(qū)域及附屬設施提供管理服務。

綜上，海逸公司、恒豐銀行青島分行在主觀意思表示及事實行為上，均未與華仁物業(yè)公司就物業(yè)服務的范圍、內容、收費等事項達成一致，華仁物業(yè)公司未提供有效證據證明海逸公司、恒豐銀行青島分行接受涉案前期物業(yè)合同的約束。涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不能產生法律上的約束力。

（二）關于海逸公司、恒豐銀行青島分行是否應向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務費的問題。首先，涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不具有法律上的約束力，華仁物業(yè)公司按照前期物業(yè)合同約定的收費標準，向恒豐銀行青島分行和海逸公司主張物業(yè)服務及逾期付款違約金，依據不足。華仁物業(yè)公司未能提供有效證據，證明其按照《山東省物業(yè)服務規(guī)范》第5部分寫字樓物業(yè)和第6部分商場物業(yè)規(guī)定標準，在海逸公司購買、恒豐銀行青島分行租賃使用的房屋所涉區(qū)域提供了房屋維修與管理、共用設備設施維修與管理、秩序維護、突發(fā)事件處理、消防安全管理、保潔、綠化等物業(yè)服務。恒豐銀行青島分行、海逸公司舉證證明自行負責或另行采購了相關物業(yè)管理服務。海逸公司、恒豐銀行青島分行、華仁物業(yè)公司就停車位使用問題已經另行達成協(xié)議，約定了華仁物業(yè)公司管理服務的內容及相關收費標準，華仁物業(yè)公司對海逸公司小區(qū)車輛出入及停放管理，不應再向業(yè)主及物業(yè)使用人另行主張物業(yè)服務費。

其次，海逸天成項目現場實際狀況及華仁物業(yè)公司提供的證據，可以客觀反映華仁物業(yè)公司對海逸天成項目園區(qū)及其他公共區(qū)域提供了保安、保潔、綠化等日常管理服務，海逸天成項目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分亦由華仁物業(yè)公司進行管理維護，該部分總控系統(tǒng)歸海逸天成項目全體業(yè)主共同所有，且與恒豐銀行青島分行租賃海逸公司房屋區(qū)域的水電、消防、排污等設施無法進行分割，海逸公司作為業(yè)主、恒豐銀行青島分行作為物業(yè)實際使用人，在華仁物業(yè)公司提供的該部分物業(yè)管理服務中受益，按照公平及等價有償原則，應向華仁物業(yè)公司支付相應的物業(yè)服務費用。

因涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不具有法律約束力，故，不能依據該合同約定的收費標準計算海逸公司、恒豐銀行青島分行應承擔的物業(yè)服務費。華仁物業(yè)公司未舉證證明其對海逸天成項目園區(qū)提供日常管理服務，對海逸天成項目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分進行維修維保而發(fā)生的具體費用金額。華仁物業(yè)公司海逸天成項目物業(yè)管理服務方案技術文件，海逸天成項目綜合物業(yè)服務費測算明細中載明的成本單價，物業(yè)管理費收支分析中載明的物業(yè)費收費標準實測價格，均為1至2層商業(yè)、3至6層辦公樓13.29元/月·平方米。涉案前期物業(yè)合同、華仁物業(yè)公司海逸天成項目物業(yè)管理服務方案技術文件，及《山東省物業(yè)服務規(guī)范》第5部分寫字樓物業(yè)和第6部分商場物業(yè)相關規(guī)定，均載明物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供的物業(yè)服務包括多項內容，根據恒豐銀行青島分行、海逸公司實際接受華仁物業(yè)公司提供管理服務的內容，一審法院酌定按13.29元/月·平方米的20%標準，計算華仁物業(yè)公司實際提供管理服務部分的物業(yè)服務費。恒豐銀行青島分行租賃海逸公司的房屋建筑總面積為18 174.22平方米，自2017年8月1日至2019年6月30日期間，應向華仁物業(yè)公司支付的物業(yè)服務費為13.29元/月·平方米×20%×18 174.22平方米×23月=1 111 063元。恒豐銀行青島分行與海逸公司在房屋租賃合同及補充協(xié)議中約定，由恒豐銀行青島分行交納水、電、物業(yè)及相關費用。故，恒豐銀行青島分行作為物業(yè)使用人，應向華仁物業(yè)公司交納上述物業(yè)服務費1 111 063元，海逸公司作為業(yè)主承擔連帶交納責任。對于華仁物業(yè)公司訴訟請求中主張的其他部分物業(yè)服務費及違約金，一審法院不予支持。

一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第六條，《物權法》第七十二條、第八十一條，《物業(yè)管理條例》第七條、第二十七條、第四十一條、第四十二條第一款，《物業(yè)服務司法解釋》第七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、恒豐銀行青島分行自判決生效之日起十日內向華仁物業(yè)公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務費1 111 063元；二、海逸公司對判決第一項確定的物業(yè)服務費向華仁物業(yè)公司承擔連帶清償責任；三、駁回華仁物業(yè)公司其他訴訟請求。案件受理費106 376.04元，由恒豐銀行青島分行、海逸公司負擔8382.43元，華仁物業(yè)公司負擔97 993.61元。

華仁物業(yè)公司不服一審判決，上訴請求：1.撤銷一審判決并改判恒豐銀行青島分行、海逸公司向華仁物業(yè)公司支付拖欠的綜合物業(yè)服務費人民幣6 883 546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日）及自合同約定應繳納物業(yè)服務費之日起至實際給付之日止的違約金。2.本案訴訟費用由恒豐銀行青島分行、海逸公司承擔。

恒豐銀行青島分行不服一審判決，上訴請求：1.依法撤銷一審判決第一項，依法改判恒豐銀行青島分行無須支付物業(yè)服務費，駁回華仁物業(yè)公司的訴訟請求；一二審的訴訟費用均由華仁物業(yè)公司承擔。

二審法院對一審查明的事實予以確認。

二審法院認為，雖然華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司訂立了涉案前期物業(yè)合同并辦理了登記備案，但環(huán)海公司與海逸公司訂立的商品房預售合同時明確約定，前期物業(yè)合同不再適用于海逸公司購買范圍，海逸公司對購買范圍內的物業(yè)及附屬設施自行指定物業(yè)管理和服務。海逸公司與華仁物業(yè)公司之間對于物業(yè)管理服務內容及收費標準等事項也從未進行過協(xié)商，而恒豐銀行青島分行在爭議房屋所涉區(qū)域內并未接受華仁物業(yè)公司的管理服務。因此，一審法院認定涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不能產生法律上的約束力具有事實和法律依據。由于華仁物業(yè)公司不能證實其按照《山東省物業(yè)服務規(guī)范》的相關標準，在海逸公司購買、恒豐銀行青島分行租賃使用的房屋所涉區(qū)域提供了房屋維修與管理、共用設備設施維修與管理、秩序維護、突發(fā)事件處理、消防安全管理、保潔、綠化等物業(yè)服務，而恒豐銀行青島分行也提交證據證實自行負責或另行采購了相關物業(yè)管理服務，并且如前所述，涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不具有法律上的約束力，一審法院對于華仁物業(yè)公司按照前期物業(yè)合同約定的收費標準向恒豐銀行青島分行和海逸公司主張物業(yè)服務費及逾期付款違約金的訴訟請求不予支持是正確的。由于華仁物業(yè)公司對海逸天成項目園區(qū)及其他公共區(qū)域提供日常管理服務，海逸天成項目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分也由華仁物業(yè)公司進行管理維護，且相關設施無法進行分割，海逸公司、恒豐銀行青島分行應向華仁物業(yè)公司支付該部分的物業(yè)服務費用。由于華仁物業(yè)公司不能證實實際發(fā)生的具體費用金額，一審法院酌定按物業(yè)費收費標準實測價格13.29元/月·平方米的20%標準，計算華仁物業(yè)公司實際提供管理服務部分的物業(yè)服務費公平合理，二審法院應予維持。

綜上所述，華仁物業(yè)公司、恒豐銀行青島分行的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費121 176元，由華仁物業(yè)公司負擔106 376元，恒豐銀行青島分行負擔14 800元。

再審期間，雙方當事人向本院提交證據材料，本院認定如下：

關于華仁物業(yè)公司提交的證據材料。

證據一、海逸公司購買的海逸天成項目52套房屋不動產登記信息和樓層平面圖。恒豐銀行青島分行認可證據真實性、關聯(lián)性、合法性，對證明目的不認可。本院確認其真實性，證明內容結合有關事實綜合認定。

證據二、華仁物業(yè)公司對海逸天成項目共用設施設備維護的情況說明。恒豐銀行青島分行質證稱該證據系華仁物業(yè)公司單方制作，不認可其真實性。本院認為，恒豐銀行青島分行雖不認可情況說明的真實性，但海逸天成項目共用設施設備由華仁物業(yè)公司管理各方并無爭議。

證據三、江蘇省高級人民法院（2017）蘇民再151號判決書（以下簡稱151號判決）。恒豐銀行青島分行認可真實性，不認可證明目的。本院認為該判決所涉事實與本案無關，系類案檢索形成，裁判規(guī)則可供參考。

證據四、（2017）最高法民申2518號民事裁定。恒豐銀行青島分行不認可其證明目的。本院認定真實性，證明目的綜合認定。

證據五、《海逸天成前期物業(yè)服務費用評估報告》。恒豐銀行青島分行質證認為，該證據為華仁物業(yè)公司單方聘請評估公司制作，不認可真實性及證明目的。經查，該評估報告附2013年北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會頒發(fā)的物業(yè)服務評估監(jiān)理機構備案證書，證書未載明有效期；評估報告有評估專家簽名，但未附評估專家資格證書。本院認為，評估報告系華仁物業(yè)公司聘請評估公司制作，評估報告結論是海逸天成項目在評估基準日2018年12月31日的物業(yè)服務費用“商業(yè)、辦公”市場單價為每月每平方米14.03元。即該評估報告中物業(yè)服務費用市場單價低于涉案前期物業(yè)服務合同約定的單價，可結合其他事實綜合參考。

證據六、《海逸天成項目商業(yè)、辦公內部公區(qū)產生的物業(yè)服務費用估算表》。恒豐銀行青島分行質證意見，該證據為單方聘請評估公司制作，不得認定為新證據，不認可證明目的。本院認為，該估算表僅加蓋評估公司印章，評估專家未簽字，形式不規(guī)范，且華仁物業(yè)公司并未充分說明評估表所計算費用與評估報告費用的關系，本院不予采信。

關于恒豐銀行青島分行提交的證據材料。

證據一、證據二、《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網點服務基本要求》。華仁物業(yè)公司對真實性合法性認可，對關聯(lián)性不認可，很多單位都涉及安全防范問題，并不是排除物業(yè)管理的依據。經查，安全防范標準中實體防范要求包括墻體要求、門、窗要求、現金柜臺要求等，主要對防砸、防止爬越或報警裝置在施工方面確定標準；技術防范要求包括報警子系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控子系統(tǒng)、出入口控制子系統(tǒng)等。《銀行營業(yè)網點服務基本要求》中對服務環(huán)境、服務功能、服務管理、服務規(guī)范、消費者權益保護等提出要求。本院認為，兩證據材料具有真實性，證明目的綜合認定。

證據三至證據十四、海逸天成大廈平面圖（百度地圖）、外圍照片、客梯照片、海逸國際公寓熱水管線（裙樓段）照片、垃圾分類集中投放點照片、銀行安防監(jiān)控系統(tǒng)照片、值班室及微型消防站照片、燈箱維護照片、青島增值稅專用發(fā)票、銀行強弱電間照片（證據說明：由恒豐銀行青島分行自行負責管理維護，華仁物業(yè)公司無法進入）、消防設施維護保養(yǎng)報告書、恒豐銀行青島分行更換負三層消防閥門照片。華仁物業(yè)公司質證意見，恒豐銀行青島分行所屬商業(yè)辦公室海逸天成項目沒有辦法分割的一部分，后期改變設置封閉，不改變同一物業(yè)管理區(qū)域的事實，電梯費并未主張，熱水管線照片，認可真實性、合法性，對關聯(lián)性有異議，所有到樓上的管線都要穿過1到6層，沒有辦法分開。封閉后銀行產生的垃圾必然有集中存放地點。其他證據體現不出項目現狀，照片真實性無法確認。對于消防設施保養(yǎng)報告書，華仁物業(yè)公司認為，封閉范圍內消防維護保養(yǎng)只是消防末端維護，整個消防系統(tǒng)中控室在華仁物業(yè)公司管理范圍內，消防水箱在大樓。經查，燈箱維護照片顯示，燈箱系“恒豐銀行”廣告牌，證據說明為“2022年8月30日，恒豐銀行委托第三方對一樓燈箱進行維修”；青島增值稅發(fā)票開票日期2022年8月25日，服務名稱“空調維修費”；消防設施維護保養(yǎng)報告書落款日期為2022年7月，載明的維保期間為2022年4月25日至2023年4月25日。本院認為，海逸天成大廈平面圖（百度地圖）、外圍照片、客梯照片、海逸國際公寓熱水管線（裙樓段）照片、垃圾分類集中投放點照片、銀行安防監(jiān)控系統(tǒng)照片、值班室及微型消防站照片，雙方對恒豐銀行青島分行設置封閉區(qū)域的事實并無爭議，華仁物業(yè)公司不認可上述材料的證明目的，證明內容綜合其他事實認定。恒豐銀行青島分行并未充分說明維護自己的廣告燈牌、空調與其證明目的的關系，2022年的材料與本案亦不具關聯(lián)性，本院不予采信。2022年消防設施維護保養(yǎng)報告與本案不具關聯(lián)性，相關事實依恒豐銀行青島分行原審提交爭議時間段相關證據材料認定。

證據十五、物業(yè)費支付憑證。華仁物業(yè)公司對真實性無異議，對關聯(lián)性有異議，認為不能因此認為恒豐銀行青島分行完全履行了合同義務。經查，“網銀跨行轉賬回單”顯示恒豐銀行青島分行于2021年9月13日向華仁物業(yè)公司支付1 111 063元。本院認為，上述證據可以證明恒豐銀行青島分行已支付一百余萬元物業(yè)費，本院予以采信。

證據十六、證據十七、海逸天成停車券、青島通用定額發(fā)票，恒豐銀行青島分行擬證明“本案爭議發(fā)生后，華仁物業(yè)存在對恒豐銀行進行區(qū)別化對待的情況”。華仁物業(yè)公司不認可，認為這恰恰說明銀行享受了物業(yè)管理服務。本院認為，上述材料形成于本案爭議之后，與本案糾紛不具關聯(lián)性，但可側面反映雙方在社會生活中存在不協(xié)調，證明目的綜合相關事實認定。

本院再審期間，恒豐銀行青島分行還提交《華仁物業(yè)與恒豐銀行物業(yè)服務合同糾紛案件的說明》，主要內容：一、涉案52套房屋形成一個專屬獨立區(qū)域。雖然涉案52套房屋有52個不動產權證，由于恒豐銀行機構特殊性，承租后對全部承租多個房屋進行了封閉管理，除一樓業(yè)務辦理大廳外，其他部分均設有門禁，不允許外來人員隨意進入，華仁物業(yè)公司也無法進入恒豐銀行承租的區(qū)域提供物業(yè)服務。二、恒豐銀行青島分行自行采購多項物業(yè)服務，并支出巨額服務費用。1.按照《保安服務外包合同》支付安保費。2.按照《保潔采購合同》向青島多美潔環(huán)境工程有限公司支付保潔費，每月4萬到5萬。3.每季度電梯維保費5700元。4.每季度垃圾清運費2000元左右。5.外墻清洗一次2萬，未能查詢到付款憑證。6.建筑消防設施維修保養(yǎng)費每年3萬，未能查詢到付款憑證。三、房屋銷售合同等。經查，上述《保安服務外包合同》《保潔采購合同》等恒豐銀行青島分行已向原審法院提交，華仁物業(yè)公司原審質證意見認為上述合同涉及專屬部位，與華仁物業(yè)公司進行的公共部位維保并不沖突。涉案房產的消防主機、污水管道、生活用水管道、消防水泵管道、配電系統(tǒng)等公共部分均由華仁物業(yè)公司管理，且與公用部分不可分割，銀行所有的建筑物共用部位，因華仁物業(yè)公司的服務而受益。原審判決據此認定恒豐銀行青島分行對其租賃區(qū)域內自行采購保安、保潔、垃圾清運等。本院對恒豐銀行青島分行在承租房屋設置門禁封閉管理，系華仁物業(yè)公司無法進入恒豐銀行青島分行承租區(qū)域提供物業(yè)服務原因的事實予以認定。

本院對一、二審法院查明的基本事實予以確認。另查明，原審判決作出后，恒豐銀行青島分行于2021年9月13日向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)費1 111 063元。

本院再審認為，本案的爭議焦點為，一是華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，對海逸公司是否具有法律約束力；二是海逸公司、恒豐銀行青島分行是否應向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務費及違約金，如是其數額應如何認定。

一、關于案涉《前期物業(yè)服務合同》對恒豐銀行青島分行、海逸公司是否具有法律拘束力問題

業(yè)主受建設單位與物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂的前期物業(yè)合同的約束，并非基于業(yè)主與建設單位之間有關于受前期物業(yè)合同約束的合意，而是基于法律的直接規(guī)定。在前期物業(yè)服務合同依法終止之前，對業(yè)主具有法律約束力。原審法院認為商品房預售合同約定前期物業(yè)合同不再適用于購買范圍，業(yè)主對購買范圍內的物業(yè)及附屬設施自行指定物業(yè)管理和服務，業(yè)主與物業(yè)服務公司之間對于物業(yè)管理服務內容及收費標準等事項也從未進行過協(xié)商，而業(yè)主在爭議房屋所涉區(qū)域內并未接受物業(yè)管理服務，從而認定涉案前期物業(yè)合同對業(yè)主不能產生法律上的約束力，適用法律錯誤，從一、二審判決結果來看，業(yè)主和物業(yè)服務人的矛盾依然長期存在，并未實現案結事了。具體來說：

1.合法有效的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律的約束力源于法定。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》規(guī)定，本案應當適用原《物權法》、《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)服務司法解釋》等，該解釋原第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”建設單位依法與物業(yè)服務人訂立前期物業(yè)服務合同，在前期物業(yè)服務合同依法終止之前，對業(yè)主發(fā)生法律拘束力。此外，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。”這意味著建設單位與物業(yè)買受人之間不僅針對房屋買賣合同達成合意，且包括對前期物業(yè)服務合同關系的法定概括轉讓。當區(qū)分所有權建筑物的專有權在建設單位和業(yè)主之間發(fā)生轉讓時，建設單位依法訂立的前期物業(yè)服務合同關系根據法律規(guī)定也一并轉讓。本案中，建設單位環(huán)海公司依法與華仁物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，選聘華仁物業(yè)公司對海逸天成項目提供前期物業(yè)管理服務。《前期物業(yè)服務合同》是海逸天成項目物業(yè)管理區(qū)域內經過法定程序訂立并且備案的合法有效的前期物業(yè)服務合同。海逸公司已經購買了涉案的52套房屋，成為了華仁物業(yè)公司管理區(qū)域的業(yè)主，自然也依法概括承受前期物業(yè)服務合同關系，受到《前期物業(yè)服務合同》的約束。涉案前期物業(yè)服務合同對海逸公司具有法律拘束力。

2.建設單位依法訂立的前期物業(yè)服務合同直接對業(yè)主發(fā)生法律拘束力，最終目的是維護區(qū)分所有權建筑物中全體業(yè)主的共同利益。物業(yè)服務合同的內容包括對建筑物公共區(qū)域和附屬設施進行管理、修繕養(yǎng)護，綠化保養(yǎng)，清潔衛(wèi)生，公共秩序維護等等。這些服務內容涉及全體業(yè)主的共有部分及共有利益。如果允許單個業(yè)主在購買房屋的同時自由排除前期物業(yè)服務合同的約束，不接受物業(yè)服務人的管理服務、不支付應當分攤的物業(yè)費，將導致物業(yè)服務人對其余業(yè)主提供的管理服務質量難以為繼，最終將損害全體業(yè)主的共同利益。原《物權法》第七十二條第一款規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。”共有所有人的義務包括依共用部分的本來用途使用共用部分以及分擔日常維修和更新土地或樓房的共同部分及公共設備的費用、管理事務等共同費用和負擔等。業(yè)主作為共有所有權人應當承擔建筑物共有部分的維護管理費用等，才能更好地行使專有權，同時維護全體業(yè)主的共同利益。

3.封閉空間難以構成排除物業(yè)服務的事由。關于購買或者承租范圍獨立的問題，恒豐銀行青島分行主張，海逸公司為案涉裙樓（六層會所除外）的唯一業(yè)主；海逸公司書面答辯稱，海逸公司購買案涉小區(qū)52套房屋，該52套房屋共同構成1-6層全部，并客觀上獨立于其他塔樓，主張駁回華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求。上述主張不能成立，（1）基于行政法規(guī)關于特定物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務人唯一的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，《物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務，據此，涉案小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域范圍內亦由一個物業(yè)服務企業(yè)，即應由華仁物業(yè)公司實施物業(yè)服務。《前期物業(yè)服務合同》明確約定了物業(yè)服務范圍，且對環(huán)海公司開發(fā)建設位于青島市市南區(qū)東海西路29號的海逸天成項目，恒豐銀行青島分行承租的海逸公司所有的房產位于該項目規(guī)劃建設范圍內的事實，各方當事人并無爭議。根據原審查明的事實，海逸天成項目現場實際狀況及華仁物業(yè)公司提供的證據，可以客觀反映華仁物業(yè)公司對海逸天成項目園區(qū)及其他公共區(qū)域提供了保安、保潔、綠化等日常管理服務，海逸天成項目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分亦由華仁物業(yè)公司進行管理維護，該部分總控系統(tǒng)歸海逸天成項目全體業(yè)主共同所有，且與恒豐銀行青島分行租賃海逸公司房屋區(qū)域的水電、消防、排污等設施無法進行分割。即使恒豐銀行青島分行在承租范圍設定門禁，依然享受了物業(yè)服務人為建筑物及其公共附屬設施的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務。（2）基于社區(qū)建設的整體性考慮。社區(qū)內建筑物樓座之間即使相對獨立，或者一定范圍內具有營造封閉空間的條件，但從社區(qū)環(huán)境以及社區(qū)建設以及水電、消防、排污等公共設施集中維護管理等因素考慮，不宜各行其是，多頭進行物業(yè)服務管理。（3）基于險情防控的需要。從雙方當事人在訴訟中提交的證據可以看出，涉案小區(qū)物業(yè)的消防總控和末端維護存在分離脫節(jié)現象，如出現消防險情或發(fā)生災害，可能出現救災銜接不暢，有一定安全隱患，可能危及公共安全；承擔責任時如推諉扯皮也不利于權利救濟。（4）基于社會生活和諧共處的需要。因恒豐銀行青島分行自行委托他人提供服務而未交付物業(yè)費用，其在訴訟中陳述，雙方當事人多年來在垃圾清運、停車及業(yè)務開展等物業(yè)使用、社會生活方面存在諸多不協(xié)調，矛盾甚至曾經激化到報警的程度。（5）基于類案檢索的裁判規(guī)則。151號判決涉及的法律關系與本案類似，其裁判規(guī)則可以參考，該判決認為，關于業(yè)主認為其已經購買整棟建筑物，該建筑物以及建筑物的規(guī)劃占地屬于業(yè)主專有，不再屬于法律規(guī)定以及《前期物業(yè)服務合同》載明的物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理服務內容的問題。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務是對物業(yè)的公共部分而非建筑內部專有部分。……業(yè)主也未能夠證明物業(yè)公司存在不履行或者不完全履行《前期物業(yè)服務合同》中所約定義務的行為，故業(yè)主以及物業(yè)使用人應當按照《前期物業(yè)服務合同》所約定的標準繳納物業(yè)費。即，類案中的業(yè)主購買了獨棟建筑，仍不能排除物業(yè)服務合同的約束。

4.業(yè)主行業(yè)特殊性一般不構成排除物業(yè)服務的理由。恒豐銀行青島分行再審答辯稱，其自行委托第三方對案涉區(qū)域進行物業(yè)管理是基于銀行業(yè)對金融機構營業(yè)場所監(jiān)管的特殊要求，并非故意拒絕華仁物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務，并提交《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網點服務基本要求》以及《保安服務外包合同》等材料。事實上，各行各業(yè)均有其行業(yè)特殊性，都涉及財產保管、商業(yè)秘密、隱私保護或專業(yè)壁壘等，但特殊性一般應當在業(yè)主的建筑物專有部分予以實現，如大量現金當然不能長期放置在公共區(qū)域。物業(yè)服務包括物業(yè)服務區(qū)域內的建筑物及其附屬設施等共有財產的管理和維護、維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序和采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。從恒豐銀行青島分行提交的證據和主要承擔的費用來看，主要集中在保潔、垃圾清運、外墻清洗、建筑消防設施維修保養(yǎng)等以及保安服務外包。（1）《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網點服務基本要求》以及銀行內部規(guī)定并非法律、行政法規(guī)，不能與法律發(fā)生沖突。（2）《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網點服務基本要求》并未涉及銀行營業(yè)網點對物業(yè)服務人資質等的特殊要求，也沒有限制物業(yè)服務人在銀行營業(yè)網點的公共區(qū)域進行共有財產的管理和維護。恒豐銀行青島分行按照《保潔采購合同》向青島多美潔環(huán)境工程有限公司支付保潔費，與案外人青島潔凈億家清潔有限公司簽訂生活垃圾清運合同，按照《建筑消防設施維修保養(yǎng)合同》向青島金星科技工程有限公司支付建筑消防設施維修保養(yǎng)費，但是，恒豐銀行青島分行并未說明上述保潔公司、科技公司等符合銀行特殊的安全防范要求而華仁物業(yè)公司不符合要求的原因，以及上述服務采購合同的范圍和價格是否包含建筑物專有部分。（3）安保服務的問題，物業(yè)服務人的主要義務在于維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全；而銀行等商業(yè)機構采購保安外包服務，主要基于賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任的法定義務等。兩者并不等同。物業(yè)服務區(qū)域的安保不能替代銀行的安保系統(tǒng)，銀行另行采購的安保服務也不是排除物業(yè)服務、拒絕交納物業(yè)費的合理事由。

5.商品房預售合同中開發(fā)商與業(yè)主的約定不能約束物業(yè)服務人。其一，國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。對此，華仁物業(yè)公司向一審法院提交了《青島市前期物業(yè)服務合同招投標中標備案表》且已經合理說明原件在青島市市南區(qū)相關行政職能部門，恒豐銀行青島分行、海逸公司質證稱對證據真實性、合法性無法確認，但未提交有效反駁證據，原審法院對其證據真實性予以確認。一審法院自青島市市南區(qū)城市管理局調取了海逸天成前期物業(yè)服務合同。上述證據材料說明涉案前期物業(yè)服務合同的簽訂經過招投標且已經報行政職能部門備案。在此背景之下，2015年海逸公司與環(huán)海公司簽訂《青島市商品房預售合同》約定“甲方已選聘青島華仁物業(yè)公司對該房屋進行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》（見附件五）。因該房屋規(guī)劃用途為商業(yè)用房，甲乙雙方已簽訂了《業(yè)主臨時管理規(guī)約使用公約》（見附件五）。”合同補充條款第十一條關于物業(yè)管理的約定載明：“1.乙方確認甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務合同》及《業(yè)主臨時管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對除乙方購買范圍之外的區(qū)域進行管理服務。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時有權指定物業(yè)服務企業(yè)對乙方購買范圍內的物業(yè)及附屬設施進行管理和服務。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。3.物業(yè)服務費、電梯運行費的計算以建筑面積計算。4.乙方使用規(guī)劃用途為商業(yè)物業(yè)（辦公）的該房屋開展經營活動時，必須符合甲方的整體商業(yè)（辦公）規(guī)劃。”對于上述約定，恒豐銀行青島分行和環(huán)海公司在訴訟中陳述，海逸公司與開發(fā)商已在《青島市商品房預售合同》中約定排除了由華仁物業(yè)公司對海逸公司購買區(qū)域提供物業(yè)服務，海逸公司購買案涉物業(yè)時已明確拒絕接受《前期物業(yè)服務合同》內容。即，建設單位與業(yè)主在明知前期物業(yè)服務合同的情況下，擬在商品房預售合同中排除華仁物業(yè)公司在前期物業(yè)合同中的權益不妥。建設單位作為前期物業(yè)服務合同的簽訂者，又在商品房預售合同中同意買受人在具體使用該房屋時有權指定物業(yè)服務企業(yè)對購買范圍內的物業(yè)及附屬設施進行管理和服務，有違誠信原則。如對上述行為予以支持，將使招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)的制度失去應有意義。其二，根據類案檢索的情況，上述151號判決認為：建設單位與物業(yè)服務公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，該合同不存在無效、可撤銷或者解除的法定情形，在合同約定的期限內應對業(yè)主具有約束力，簽訂《商品房買賣合同》時，建設單位將其已和物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》等事宜告知（業(yè)主），因此業(yè)主以其并非《前期物業(yè)服務合同》相對人，且與建設單位另有約定而應當按照另行約定的標準繳納物業(yè)費的抗辯理由缺乏法律依據，不予支持。即，該判決認定，業(yè)主與建設單位簽訂《商品房買賣合同》另行約定亦不能排除合法有效的《前期物業(yè)服務合同》對業(yè)主具有的約束力。其三，華仁物業(yè)公司并未參與商品房預售合同的簽訂，事后亦未追認上述條款，訴訟中表示反對，依合同相對性原則，上述條款不能約束華仁物業(yè)公司。個別業(yè)主與建設單位之間關于排除前期物業(yè)服務合同條款適用的約定，并不能對抗前期物業(yè)服務合同，業(yè)主依然應受到前期物業(yè)服務合同的約束。其四，單個業(yè)主不能解聘和選聘物業(yè)服務人。原《物權法》第八十一條第二款規(guī)定，“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。”該條款規(guī)定業(yè)主有權依法更換物業(yè)服務人，但同時受到該法第七十六條的調整，該條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；……決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。”決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。根據上述法律規(guī)定，恒豐銀行青島分行等單個業(yè)主，自行采購保潔等外包服務，不能起到選聘新物業(yè)服務人和解聘前期物業(yè)服務合同物業(yè)服務人的法律效果。

二、關于海逸公司、恒豐銀行青島分行向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務費、違約金的問題

（一）關于支付物業(yè)服務費主體的問題

海逸公司已經購買了涉案的52套房屋，成為了華仁物業(yè)公司管理區(qū)域的業(yè)主，受到《前期物業(yè)服務合同》的約束，應當履行合同義務，向華仁物業(yè)公司承擔支付物業(yè)服務費的義務。根據《物業(yè)服務司法解釋》第七條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。海逸公司一審中提交了《房屋租賃合同》及《補充協(xié)議》證據，租賃合同第五條及補充協(xié)議第四條均明確約定，恒豐銀行青島分行應按規(guī)定及時繳納水、電、物業(yè)費及相關費用。海逸公司應就恒豐銀行青島分行在《前期物業(yè)服務合同》中承擔的支付物業(yè)服務費的債務承擔連帶責任。

（二）關于支付物業(yè)服務費數額的問題

建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。但是，前期物業(yè)服務合同系建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，在合同簽訂主體、價格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同，前期物業(yè)服務合同制度亦有進一步完善空間。故在承認前期物業(yè)服務合同對業(yè)主的約束力的基礎上，考慮到法律規(guī)定前期物業(yè)服務合同的終止取決于業(yè)主委員會或業(yè)主大會與新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的生效，而業(yè)主大會“召開難”、業(yè)主委員會“成立難”導致選聘和解聘物業(yè)服務人難，前期物業(yè)服務合同可能成為事實上的無期限合同，在單個業(yè)主和業(yè)主團體均沒有機會參與前期物業(yè)服務合同的磋商談判的情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡，涉案物業(yè)費計算應以前期物業(yè)合同物業(yè)費標準計算的數額為基數，綜合多種因素予以處理。

《青島市商品房預售合同》補充條款第十一條第3項明確約定：物業(yè)服務費、電梯運行費的計算以建筑面積計算。《海逸公司前期物業(yè)服務合同》第三章約定了物業(yè)服務管理費用，共分為七項，其中物業(yè)服務費的收費標準是“1號樓7-44層（高端住宅）8元/月·建筑平方米，2號樓7-44層（公寓式酒店）8元/月·建筑平方米，1至2層為商鋪21元/月·建筑平方米，3至6層為辦公樓17元/月·建筑平方米（含二次供水運行費）”。如前所述，海逸公司受到《前期物業(yè)服務合同》的約束，原則上應當依照合同約定的收費標準計算物業(yè)費。根據原審法院查明事實，海逸公司購買的52套房屋位于涉案小區(qū)第1至6樓裙樓，成為裙樓第1至6樓（除會所外）的業(yè)主，屬于商業(yè)、辦公區(qū)域，1至2層商鋪的建筑面積為5670.98平方米，3至6層辦公樓的建筑面積為10 727.58平方米，商業(yè)、辦公總建筑面積為16 398.56平方米。但是根據華仁物業(yè)公司再審提交的案涉52套房屋的不動產登記信息，案涉52套房屋的建筑面積共為16 270.63平方米，其中位于1至2層的房屋建筑面積為5554.70平方米，位于3至6層辦公樓的房屋建筑面積為10 715.93平方米。恒豐銀行青島分行再審答辯主張，案涉52套房屋的建筑面積共為16 270.63平方米，華仁物業(yè)公司原審計算恒豐銀行青島分行物業(yè)費時亦按照該面積計算。華仁物業(yè)公司在本院再審中亦同意按上述面積數據計算物業(yè)費。按照合同約定的收費標準計算，每月物業(yè)費為298 819.51元（17元/月·建筑平方米×10 715.93平方米+21元/月·建筑平方米×5554.70平方米=298 819.51元），自2017年8月1日至2019年6月30日23個月期間產生的物業(yè)費，依合同單價計算總計是6 872 848.73元。綜合測算，前期物業(yè)服務合同物業(yè)費每月每平方米單價為18.37元（298 819.51元÷16 270.63=18.37元）。

恒豐銀行青島分行再審答辯稱，即使認為《前期物業(yè)服務合同》對海逸公司及恒豐銀行青島分行具有約束力，因華仁物業(yè)公司事實上僅提供了部分物業(yè)服務，原審判決根據華仁物業(yè)公司實際提供物業(yè)服務情況酌定物業(yè)服務費完全正確且公平合理。本院認為，上述主張不能成立。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。恒豐銀行青島分行對其租賃的海逸公司房屋及其所涉公共區(qū)域實行封閉管理，自行負責管理或采購了保安、保潔、垃圾清運、外墻清洗、供水、供電、電梯和消防設施設備維修保養(yǎng)等服務，不得以此為由拒絕支付物業(yè)費，考慮華仁物業(yè)公司因封閉管理不能按照《山東省物業(yè)服務規(guī)范》第5部分寫字樓物業(yè)和第6部分商場物業(yè)規(guī)定標準提供房屋維修與管理、共用設備設施維修與管理、秩序維護、突發(fā)事件處理、消防安全管理、保潔、綠化等物業(yè)服務，相關成本應有降低，應適當酌減物業(yè)費；同時，根據訴訟過程中雙方辯論和舉證質證情況，恒豐銀行青島分行在承租房屋設置門禁封閉管理，導致華仁物業(yè)公司無法進入恒豐銀行青島分行承租區(qū)域提供物業(yè)服務，故成本降低考量僅為調減物業(yè)費標準的次要因素。

海逸公司提交書面答辯意見稱，案涉小區(qū)全部商業(yè)用房或網點房，海逸公司與華仁物業(yè)公司之間對于物業(yè)管理服務內容及收費標準也未達成一致，也不存在物業(yè)服務的相關約定。請求在全面查清本案事實的基礎上，駁回華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求。本院認為：根據國家發(fā)展和改革委員會、原建設部發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。從雙方當事人在訴訟中的陳述來看，恒豐銀行青島分行始終認為華仁物業(yè)公司的物業(yè)費標準是偏高的，雙方就收費標準不能達成一致；而華仁物業(yè)公司再審庭審時不能充分說明涉案商業(yè)、辦公區(qū)域的物業(yè)費定價的依據，庭后亦沒有充分提交同期同類物業(yè)或項目周邊物業(yè)費的市場比較，在向本院提交的評估報告中僅列舉保時捷大廈17元/月/平方米和萬麗海景10元/月/平方米。上述情況即使屬實，本案爭議范圍的物業(yè)費標準亦偏高。

綜上，考慮到恒豐銀行青島分行在承租區(qū)域自行購買服務、華仁物業(yè)公司在恒豐銀行青島分行承租物業(yè)范圍內相應減輕了物業(yè)服務的成本，一審查明華仁物業(yè)公司海逸天成項目物業(yè)管理服務方案技術文件，海逸天成項目綜合物業(yè)服務費測算明細中載明的成本單價，物業(yè)管理費收支分析中載明的物業(yè)費收費標準實測價格，均為1至2層商業(yè)、3至6層辦公樓13.29元/月·平方米的事實，周邊物業(yè)取費標準等因素，本院從有利于雙方未來形成較為穩(wěn)定的物業(yè)服務關系出發(fā)，以涉案前期物業(yè)服務合同物業(yè)費為基數，本案物業(yè)費酌定扣減20%，本案海逸公司、恒豐銀行青島分行應當向華仁物業(yè)公司交納自2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務費為5 498 278.98元（68 728 48.73元×80%）。扣減恒豐銀行青島分行在原審判決后支付的1 111 063元，還應支付物業(yè)服務費4 387 215.98元（5 498 278.98元-1 111 063元=4 387 215.98元）。

（三）關于違約金數額的問題

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”本案中，根據《前期物業(yè)服務合同》第二十九條約定，業(yè)主如未能按時足額繳納物業(yè)服務費用的，自逾期之日起按應繳納費用的每日千分之三支付違約金。據此，華仁物業(yè)公司主張恒豐銀行青島分行、海逸公司應當支付自合同約定應交納物業(yè)服務費之日起至實際給付之日止的違約金，暫計算至2019年6月30日為7 212 460.30元。恒豐銀行青島分行再審答辯稱，《前期物業(yè)服務合同》約定的違約金標準過高，應當予以調減，應按照中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）標準計算。本院認為，涉案前期物業(yè)服務合同約定的日千分之三的違約金過高，并且本案法律關系具有一定特殊性和專業(yè)性，海逸公司、恒豐銀行青島分行并非故意長期拖欠，在原審判決確認其應支付物業(yè)費后，恒豐銀行青島分行也已及時向華仁物業(yè)公司支付了部分物業(yè)費，為促使業(yè)主及時繳納物業(yè)費，并防范將來的違約行為產生，本院按照合同約定的收費標準計算，每月物業(yè)費為298 819.51元，按80%計算為239 055.61元，合同約定按月繳納。海逸公司、恒豐銀行青島分行應向華仁物業(yè)公司支付違約金，從應交納物業(yè)服務費之日起至實際給付之日止，在2019年8月20日前按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準、自2019年8月20日起按中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）為標準計算（已支付1 111 063元物業(yè)費部分從支付之日起不再計算違約金）。

綜上，原審判決認定事實有誤，適用法律不當，依法應予糾正。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項之規(guī)定，判決：

一、撤銷山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決和山東省濟南鐵路運輸中級法院（2019）魯71民初87號民事判決；

二、恒豐銀行股份有限公司青島分行自判決生效之日起十日內向青島華仁物業(yè)股份有限公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務費4 387 215.98元，支付以每月物業(yè)費239 055.61元為基數，從應交納物業(yè)服務費之日起至實際給付之日止，在2019年8月20日前按中國人民銀行同期同類貸款利率為標準、自2019年8月20日起按中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）為標準計算的違約金（已支付1 111 063元物業(yè)費部分從支付之日起不再計算違約金）；

三、青島海逸天成商業(yè)管理有限公司對判決第二項確定的物業(yè)服務費向青島華仁物業(yè)股份有限公司承擔連帶清償責任；

四、駁回青島華仁物業(yè)股份有限公司其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費106 376.04元，由恒豐銀行股份有限公司青島分行、青島海逸天成商業(yè)管理有限公司負擔85 100.83元，由青島華仁物業(yè)股份有限公司負擔21 275.21元；二審案件受理費121 176元，由恒豐銀行股份有限公司青島分行負擔96 940.8元，由青島華仁物業(yè)股份有限公司負擔24 235.2元。

本判決為終審判決。

審判長　　萬　挺

審判員　　張　艷

審判員　　王　丹

二〇二三年六月二十八日

法官助理　　張　乾

書記員　　宋　健